Quando il cliente truffa l'agenzia immobiliare
Ho appena finito di leggere un articolo sul blog de "Il sole 24 ore" il cui titolo è:"L'agenzia immobiliare si paga anche a mandato scaduto"
Quanto al concetto di "conclusione dell'affare", il diritto alla provvigione sorge anche quando il mediatore abbia svolto un'attività marginale, apparentemente di poco conto. Non rileva quindi (vedi quesito in pagina), che la conclusione sia avvenuta dopo la scadenza dell'incarico conferitogli, purché il mediatore abbia messo in relazione i contraenti con un'attività casualmente rilevante ai fini della conclusione del medesimo (Cassazione n. 23842/ 08). Del pari, la provvigione è dovuta anche se il contratto preliminare fra le parti è firmato a mandato scaduto e poi risolto senza che il definitivo sia mai stato sottoscritto (Cassazione n. 22273/10).
In oltre venti anni di professione ne ho viste di tutti i colori, e tra le tante "furberie" dei clienti non mi è certo mancata quella dei clienti che si accordano sul prezzo "al netto delle provvigioni", decidendo di scavalcare ed estromettere l'agenzia, perchè "Noi mica siamo scemi! Noi aspettiamo che scada il mandato prima di fare il compromesso".
Caro cliente furbetto, forse non sarai scemo, ma sei sicuramente ignorante!
La cosa che mi lascia perplesso è che in effetti vi parlo di dinamiche che appartengono alla prima metà degli anni 90, in quanto sul finire del secolo scorso era ormai chiaro anche ad acquirenti e venditori che laddove vi sia intercorsa una seria attività di intermediazione immobiliare documentabile dall'agente, tra venditore e acquirente; e che quindi l'affare si sia concluso grazie al suo intervento, questi abbia maturato il diritto alla provvigione.
Art. 1755 Codice Civile
Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento. La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali , di usi, sono determinate dal giudice secondo equità.
Come vediamo non si parla nemmeno della famigerata "sufficiente attività mediatoria" che garantì l'assoluzione in primo grado ad un cliente furbetto, ai danni di un onestissimo collega! Il quale aveva portato in giudizio il cliente appunto perchè aveva scavalcato l'agenzia.
Secondo il codice civile infatti è sufficiente che l'affare si sia concluso per effetto del suo intervento.
Sarebbe come dire, se non fosse stato per l'agente immobiliare non avrei potuto acquistare questo immobile. Oppure cambiando punto di vista, se non fosse stato per l'agente immobiliare non avrei potuto vendere il mio immobile a questo cliente.
Parrebbe appunto che basti che la compravendita sia diretta conseguenza del suo operato. Come ad esempio aver messo in contatto le parti alla prima visita dell'immobile.
Certo, i clienti potrebbero avere qualcosa da eccepire, magari avanzando la tesi che l'acquirente non abbia mai messo piede nell'agenzia immobiliare, e di non aver mai visto l'agente immobiliare prima di allora.
E allora come difendersi?
... il caro vecchio "foglio visita" riporta chiaramente che il cliente "tal dei tali" ha visto (o ricevuto informazioni) per un dato immobile, per la prima volta con l'agente immobiliare.
Firmando il foglio visita il cliente sostanzialmente afferma che l'agente immobiliare lo ha messo a conoscenza dell'immobile in vendita, testimoniando così che l'eventuale affare si è concluso per effetto dell'intervento del mediatore.
Poniamo però il caso (e mi è capitato alle volte) che il cliente, dopo aver visto l'immobile, si rifiuti di firmare il foglio visita. Niente panico!
E' comunque possibile tutelarsi, senza farne un dramma, ricordo una furiosa lite tra una mia collaboratrice anni fa, e un cliente.
E' sufficiente andare immediatamente dal proprietario, prima che il potenziale cliente furbetto possa tentare di scavalcarvi, e farsi firmare il "contro-fogliovisita" sostanzialmente un foglio visita al contrario, dove il proprietario attesta di aver ricevuto notizie di quel dato cliente per la prima volta dall'agente immobiliare.
E' comunque buona norma obbligare a firmare il foglio visita prima di visionare l'immobile.
E se il cliente si rifiuta? Abbiamo solo evitato una perdita di tempo o una potenziale grana.
E approfitto per ricordare qualcosa agli abusivi (legge 39/89):
Art. 6. 1. Hanno diritto alla provvigione soltanto coloro che sono iscritti nei ruoli. 2. La misura delle provvigioni e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, sono determinate dalle giunte camerali, sentito il parere della commissione provinciale di cui all'articolo 7 e tenendo conto degli usi locali.
