Si stava meglio 11 anni fa (riflessioni sul mercato immobiliare)

Come anticipato ieri sulla mia pagina Google+ oggi andiamo a fare qualche piccola riflessione l'andamento storico del mercato immobiliare negli ultimi dieci anni.
Ovviamente lo facciamo con le modeste capacità di un agente immobiliare che di certo non sono equiparabili a quelle di un economista, o di uno statista; e lo facciamo senza avere la presunzione che questo articolo sia una reale analisi del mercato immobiliare.

Veniamo a noi:
Il censis ieri ha presentato il proprio "Atlante Censis della Domanda Immobiliare" allegandovi un breve articolo, che cominciava riportando questi dati:

«Nel 2001 erano 1,4 milioni le famiglie intenzionate ad acquistare un immobile, sono poi scese a circa 925mila nel 2011, e il consuntivo per il 2012 è  di 907mila»

Sono passati undici anni dal 2001, anno tristemente ricordato per l'attentato terroristico alle Twin Towers di New York.

L'effetto più immediato di quell'attentato fu il crollo degli indici di borsa americani, che hanno portato gli investitori a temere le oscillazioni (sempre più spesso al ribasso) dei titoli internazionali in primis e italiani in secundis.
Questo, portò i piccoli investitori a riporre la loro fiducia negli investimenti immobiliari.
Erano anni buoni, in Italia avevamo ancora la lira, e in quegli anni gli speculatori acquistavano immobili sulla carta a prezzi scontati, per rivenderli "in pronta consegna" una volta ultimati già rivalutati di almeno il 5%.

Questa situazione si protrasse per diversi anni, fino all'introduzione dell'euro in cui i prezzi delle case crebbero in modo esponenziale, al punto che un immobile acquistato a 100.000.000 LIT nel 2001, era facilmente rivendibile nel 2005 a 100.000 Euro, con il risultato di avere quasi raddoppiato il valore del proprio investimento in meno di 5 anni.

Ci fu in quegli stessi anni la corsa al mattone anche da parte di famiglie che non avevano un capitale iniziale da poter investire per l'acquisto di una casa e ricorrevano quindi alla concessione da parte di quasi tutti gli istituti di credito, di mutui ipotecari al 100%. 
Qualche banca impavida ancora oggi li pubblicizza, per poi negarli all'ultimo momento adducendo scuse di ogni tipo.



Tornando all'articolo del censis:

Nel 2011 le famiglie che sono riuscite a realizzare l’acquisto sono state il 57%, ma quest’anno scenderanno al 46% nei comuni capoluogo.Va ricordato, però che in questi ultimi tre anni i prezzi sono calati, certo, ma non crollati, neppure nelle grandi città.

D'accordo sui dati relativi al 2011, ma le proiezioni sul 2012 sulla base di che cosa sono state fatte?
La domanda viene spontanea in quanto ritengo che quel 46% sia una stima addirittura ottimistica.
La situazione che viviamo quotidianamente nella nostra agenzia immobiliare a Caserta ci fornisce un quadro molto diverso.

Sarebbe come a dire che quasi il 50% dei nostri clienti entro la fine dell'anno in corso acquisteranno un immobile (sia pure con un altra agenzia immobiliare o anche privatamente).
La situazione che quotidianamente viviamo è ben diversa, e credo che quel 46% si possa tranquillamente ridurre di un ulteriore 50%!
Sono del parere che meno di una famiglia su quattro, tra quelle che vorrebbero acquistare casa, lo faranno realmente nel corso di quest'anno.
La maggior parte di loro non riuscirà ad acquistare perchè non avrà accesso al credito, e non sarà in grado di ottenere da alcuna banca un mutuo ipotecario!
Questo avviene perchè le banche utilizzano da un paio di anni a questa parte dei criteri talmente restrittivi in merito ai mutui, che è diventato quasi impossibile ottenerli.

L'articolo prosegue:

La famiglia italiana, che da sempre cerca casa per necessità e vocazione, inizia a incontrare serie difficoltà nel soddisfare questo elementare bisogno. E il più complicato accesso a una nuova abitazione costituisce uno dei fattori che in questa fase penalizzano di più il settore immobiliare. Esiste, infatti, una domanda da parte di famiglie appartenenti prevalentemente al ceto medio che esprimono l’intenzione di acquistare un immobile per uso proprio o dei figli, ma non ci riescono.

E nessuno si chiede perchè queste famiglie non ci riescano?
Non è forse per i criteri dannatamente restrittivi che le banche negli ultimi tempi utilizzano per la concessione di mutui ipotecari?
Va detto, però, che questi criteri restrittivi ci vengono per due sostanziali fattori:

1. In tutta Europa stiamo assistendo allo scoppio della bolla immobiliare, in Spagna la situazione è ai limiti del drammatico, e si teme che una ondata di fallimenti di piccole medie imprese che lavorano nel settore dell'edilizia possa trascinare anche l'Italia nel baratro.
2. In Italia non c'è crescita, siamo uno stato in costante deficit, che solo per un soffio si è salvato dal default; le aziende di tutti i settori soffrono, le più grandi "migrano"; le più piccole chiudono... e gli operai? ... in cassa interazione (nella migliore delle ipotesi).

La diretta conseguenza di questi due fattori sono, il timore da parte delle banche di una svalutazione consistente del prezzo degli immobili; e dall'altro la precarietà di chi questo mutuo in effetti lo dovrebbe pagare. Volendo attribuire una "voce" alle banche, ciò che direbbero è:

"Come faccio io a darti un mutuo oggi se poi domani tu mi resti disoccupato e la tua casa non vale più niente?!?"

L'articolo del censis conclude dicendo che coloro che oggi acquistano casa in Italia sono in prevalenza già proprietari di un immobile (8 su 10), per due terzi sono famiglie con due percettori di reddito, per il 61% del ceto medio, per il 26% della fascia alta di reddito, per il restante 13% a reddito moderato. 

In riferimento alla tipologia immobiliare a cui ci si indirizza vediamo che prevalgono immobili nuovi o ristrutturati, in condominio, essendo minoritaria la domanda per le più costose case a schiera o individuali. 
Il 40% richiede un immobile ad alta efficienza energetica (in classe A o B). 
Il tema dell'efficienza energetica lo affronteremo prossimamente in un articolo dedicato.

Siamo passati dal mutuo fortunato al mutuo impossibile

dal blog de "ilsole24ore" arriva uno spunto di discussione interessante!

Finalmente qualcuno ha avuto il coraggio di dirlo, in barba alla crisi e ai mercati, in Italia c'è un esercito di oltre due milioni di mutuatari bravi e fortunati. 

Parliamo di coloro che quando i media "denunciavano" l'aumento dell'euribor, e di conseguenza delle rate del mutuo e quindi insorgeva la difficoltà delle famiglie a pagare le stesse, hanno avuto il CORAGGIO di scegliere il tasso variabile al momento giusto (quando molti ripiegavano su fissi molto più cari) e fortunati nel beneficiare della spettacolare caduta degli indici Euribor (a cui è agganciato oltre il 98% dei mutui variabili stipulati in Italia).

Questa generazione di mutuatari fortunati sta rimborsando oggi un mutuo a tasso variabile a tassi straordinariamente vantaggiosi tenendo conto che l'Euribor a 1 mese viaggia oggi intorno allo 0,1% e che la versione a 3 mesi è allo 0,19%. Se a questa percentuale aggiungiamo uno spread medio dell'1,3-1,5% (quale era quello proposto dalle banche in tempi pre-crisi) il calcolo è fatto. 

Se consideriamo che alcune banche in forza di convenzioni stipulate con associazioni di categoria degli agenti immobiliari (Es. FIAIP) applicavano spread anche dello 0,8% o 0,9%, ci troviamo in un momento in cui in Italia (ed MT Immobiliare puo testimoniare questa realtà anche a Caserta ) vi sono in essere mutui il cui "tasso finito" è inferiore all'1%.

Non dobbiamo dimenticare inoltre che oltre alle associazioni di categoria a mezzo delle convenzioni bancarie vi sono state (tra il 2004 e il 2007) molte banche estere (Inghilterra, Spagna, etc.) operanti in Italia che offrivano mutui estremamente competitivi - in linea per l'appunto con quelli di Spagna, Portogallo e altri Paesi europei - con spread inferiori all'1%.

E dire che a fine 2008 l'Euribor toccava il picco storico oltre il 5%. In quel periodo il miglior variabile si attestava intorno al 5,3% mentre il miglior fisso intorno al 5,5%. E dire che in quel periodo l'80% dei nuovi mutuatari sceglieva il mutuo a tasso fisso (temendo che gli Euribor potessero salire ancora di molto). 

E QUESTA SCELTA LA DOBBIAMO IN GRAN PARTE AL BOMBARBAMENTO MEDIATICO DI QUEGLI ANNI !!!

Molto più bravi son stati coloro (quel 20% a fine 2008) che invece hanno scelto il variabile anche durante le fasi schizofreniche degli indici Euribor. Perché adesso, come visto, quegli Euribor sono crollati (complice la crisi e le aspettative di ulteriori tagli dei tassi da parte della Banca centrale europea) avvicinandosi a quota 0. Le rate dei mutuatari bravi e fortunati sono crollate mentre quelle di chi ha puntato sul fisso nel momento peggiore degli 'Euribor sono invece rimaste le stesse. Ogni mese almeno 200-300 in più nell'esempio di un mutuo a 20 anni di 150mila euro.

Nel 2009 e nel 2010 gli Euribor si sono normalizzati fino ad eccedere al ribasso nel 2012. In questi anni la maggior parte dei mutuatari ha scelto il tasso variabile. E qui entra in ballo anche un pizzico di fortuna. Perché chi è riuscito a ottenere il mutuo prima del settembre 2011 ha potuto beneficiare di spread normali (fino all'1,5%). Dopodiché gli spread si sono impennati e le condizioni di accesso al credito sono peggiorate (a banche che non erogano più mutui si sono unite banche che offrono prestiti solo fino al 60% del valore dell'immobile a banche che chiedono fideiussioni anche a chi ha un contratto a tempo indeterminato).

I mutuatari fortunati si chiedono però se oggi sia il caso di passare al fisso, qualora la propria banca proponga tassi di rinegoziazione molto aggressivi. Il dubbio resta e la convenienza va valutata. Ma va ponderata anche per almeno due fattori: 1) è vero che Euribor così bassi non possono che salire nei prossimi anni ma i future che ne anticipano la tendenza a cinque anni indicano che nei prossimi tre anni saliranno meno di un punto percentuale e che potrebbero salire di 1,5-2 punti percentuali nel giro di cinque anni; 2) i tassi Bce e gli Euribor (che sono in qualche modo collegati) tendono a restare bassi in periodi di crisi. Crisi che sembra essere lontana da un recupero (la stessa Merkel ha detto che durerà ancora cinque anni).

Alla generazione di mutuatari bravi e fortunati sta subentrando, quindi, una nuova generazione, quella del mutuo impossibile.

In ogni caso, essendo il mutuo un contratto finanziario poliennale, deve essere trattato come un qualsiasi investimento e quindi analizzato e potenzialmente rivisto nel corso del tempo. Per questo motivo, sia i mutuatari bravi e fortunati che hanno puntato sul variabile prima dello scoppio della crisi che quelli sfortunati che oggi si trovano alle prese con il mutuo impossibile hanno il dovere di informarsi a dovere prima di stipulare il contratto per non commettere errori da pagare per 20-30 anni. Conoscenze che possono valere anche un risparmio superiore a 40mila euro per un mutuo di 150mila euro a 20 anni. Come molti, fra gli oltre due milioni di mutuatari fortunati, possono oggi testimoniare.

Per una consulenza professionale per il tuo mutuo rivolgiti con fiducia a MT Immobiliare a Caserta .