Quotazioni OMI e GEOPOI

Dalla Agenzia del Territorio uno strumento informatico aggiornato che può aiutare l'agente immobiliare nella sua professione.

Le quotazioni OMI sono pubbliche ormai già da diversi anni, cosi come anche lo strumento informatico GEOPOI che fornisce sostanzialmente un riscontro cartografico dei dati relativi alle zone omogenee e alle quotazioni.

La novità sostanziale la ritroviamo nell'aggiornamento dell'applicativo web.


Riassumo brevemente ciò che troviamo nella guida alla consultazione online:

Sul sito internet dell’Agenzia del Territorio (www.agenziaterritorio.gov.it) nella sezione del sito dedicata all’Osservatorio del Mercato Immobiliare sono pubblicate con cadenza semestrale le quotazioni immobiliari relative tutti i comuni italiani, e le quotazioni sono per diverse tipologie edilizie nell’ambito delle destinazioni residenziale, commerciale, terziaria e produttiva.



Le quotazioni individuano un intervallo di valori, minimo e massimo, per metro quadrato, riferite ad immobili ordinari, classificate per tipologia edilizia e situate in un ambito territoriale omogeneo: la zona OMI.

I valori minimi e massimi rappresentano l'ordinarietà e pertanto sono escluse dall’intervallo le quotazioni riferite sia agli immobili di particolare pregio che quelli che versano in situazioni di particolare degrado o che comunque presentano caratteristiche non ordinarie per la tipologia edilizia della zona OMI di appartenenza.


I valori contenuti nel database delle quotazioni immobiliari dell’OMI non possono intendersi sostitutivi della "stima" di un professionista, ma soltanto di ausilio alla stessa. Sono riferiti all'ordinarietà degli immobili ed, in particolare, allo stato conservativo prevalente nella zona omogenea

L'utilizzo delle quotazioni OMI nell'ambito delle valutazioni immobiliari non può che condurre ad indicazioni di valori di larga massima. Quindi la stima effettuata da un agente immobiliare professionale, oppure di un tecnico professionista è l'unica (ed insostituibile) stima in grado di descrivere in maniera esaustiva e con piena efficacia l'immobile e di indicare il valore di mercato da attribuire all'immobile stesso.


Il framework cartografico denominato GEOPOI, realizzato dalla SOGEI, consente la consultazione delle quotazioni per indirizzo, comune e zona OMI attraverso la navigazione sulla cartografia. Gli utenti, infatti, con l’ausilio di apposite funzionalità di ricerca per indirizzo e pan/zoom, potranno accedere alle quotazioni OMI navigando sul territorio nazionale.
Il servizio è attivato per la consultazione delle quotazioni immobiliari relative all’ultimo semestre pubblicato in circa 7500 comuni italiani.

Senza addentrarmi in descrizioni troppo accurate sull'uso dell'applicativo web vi lascio con una serie di screenshot che valgono più di mille parole:

Ecco GeoPoi appena entriamo nel programma:

Con una serie di "doppio click" andiamo a fare lo zoom della zona che ci interessa:

A questo punto clicchiamo su "Visualizza zone OMI" e ci troviamo di fronte a questa schermata:

Un ulteriore doppio click per zoom:

e quando infine clicchiamo sulla categoria di nostro interesse (es. residenziale) veniamo re-indirizzati ad una pagina come questa:

Vi lascio con il link al sito dell'agenzia del territorio in cui vi sarà possibile trovare l'applicativo web GeoPoi e le quotazioni immobiliari OMI, nonchè la guida online.
Agenzia del Territorio: OMI, GeoPoi e guida online;

Author Marco Tommasino

Editor www.mtimmobiliare.it

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La crisi affossa il terziario

La crisi affossa il terziario, si salva la qualità

Come ormai da tempo sappiamo, ed era inevitabile che fosse, il mercato immobiliare vive un momento di gravissima crisi, e la situazione economica negativa non può che riflettersi pesantemente anche sul mercato immobiliare terziario.
Tanto per portare alla vostra attenzione i dati (a dir poco allarmanti) della situazione:
Rispetto al 2010, nel 2011 il numero delle compravendite degli immobili ad uso ufficio ha registrato un calo di oltre il 5%.
Nel primo trimestre del 2012 il mercato ha subito una gravissima flessione degli scambi di quasi il 20% che si è poi accentuata nel secondo trimestre con una contrazione delle compravendite del -32,7%.

Traducendo il dato percentuale in numeri assoluti:
Poniamo il caso di 100 uffici venduti nel 2010, si sono ridotti a 94 nel 2011; per essere solo 61 quelli compravenduti nel 2012 (proiezione del dato del secondo trimestre applicato a fine anno).
Stiamo vedendo rispetto al 2010 un calo di quasi il 40%.
E ricordo al lettore che nel 2010 il mercato viveva già una crisi gravissima!



Per i contratti di locazione, invece, vediamo che la flessione è molto più contenuta. Almeno per quanto riguarda il valore numerico di contratti stipulati. Infatti vi rimando alla lettura di questo articolo in cui abbiamo affrontato il tema della diminuzione dei canoni di locazione (uso abitativo)

A tal proposito Mario Breglia, presidente dell'istituto di studi e ricerche Scenari Immobiliari, afferma:

"La crisi economica sta determinando un profondo cambiamento nel mercato degli uffici: le aziende si spostano verso immobili di nuova realizzazione o di adeguata ristrutturazione, cercando di ottimizzare spazi e consumi". 

Poi ovviamente ci sono quelli che sostengono la tesi del "poco ma buono"; e sostanzialmente affermano che la domanda terziaria è prevalentemente orientava verso gli immobili di classe A, ben posizionati, ristrutturati e già cablati.
Questi i dati reali, poi sarà forse che il mercato di Caserta è particolare, ma la mia personalissima esperienza è ben diversa.
Colui che vuole investire in un immobile a destinazione d'uso terziaria in linea di massima preferisce acquistare un immobile nuovo, possibilmente non ancora ultimato, bensì in uno stato di grezzo avanzato in modo da poter personalizzare le rifiniture interne. La classificazione energetica (per quei pochi che sanno cos'è) ha un valore molto relativo.

Ora sappiamo che paragonare realtà distanti come Caserta e Milano è concettualmente errato; ma volevo proporvi il sunto di un focus a cura di Jones L. Lasalle sull'andamento del mercato immobiliare della piazza di Milano che sostanzialmente conferma il dato relativo alla domanda di locazione che attualmente si concentra ancora su una tendenza al consolidamento per i conduttori internazionali, in posizioni centrali (almeno per quelle attività che ospitano operazioni di front-office).

Tuttavia, le politiche di rigore adottate dalle aziende, e di conseguenza la spinta a ridurre i costi ha portato i conduttori verso immobili di qualità inferiore, in quanto questa scelta comporta come diretta conseguenza una riduzione dei canoni corrisposti.

La prevalenza di transazioni a livelli medio/bassi sembra suggerire che le attuali condizioni di mercato non stiano influenzando solo i volumi ma anche le condizioni delle locazioni.

Pare vi sia la tendenza delle società alla rinegoziazione degli attuali canoni di locazione, da parte dei locatori avviene spesso dopo un periodo più o meno lungo di sofferenza del conduttore; da parte di quest'ultimo ovviamente il fine è quello di realizzare un risparmio immediato che spesso può significare la sopravvivenza dell'azienda stessa, mentre altre volte si traduce semplicemente in un risparmio atto ad evitare tutte le spese e le problematiche relative ad un cambio di sede.

Di seguito un estratto di un articolo tratto da Repubblica.it

Il persistente difficile contesto economico ha incentivato la discesa dei canoni di locazione. Il canone prime di Milano è diminuito a 510 Euro/mq/anno. L’aumento del volume di sfitto sta mettendo pressione sui locatori che, pur di non ritrovarsi con i loro immobili sfitti, accettano di ridurre i canoni richiesti. Nel terzo trimestre di quest’anno i canoni nel centro sono diminuiti del 6% e del 16% rispetto al livello di un anno fa. Questa tendenza si osserva anche nel semicentro con una diminuzione meno marcata (-10%). Cbre segnala che a Milano il vacancy rate (lo sfitto) nel terzo trimestre di quest’anno è aumentato leggermente collocandosi sul livello dell’11,1%. Il report di Jones Lang Lasalle evidenzia che gli effetti del nuovo approccio di austerità adottato dal settore pubblico stanno iniziando ad essere avverti nel mercato di Roma degli uffici al di là dei volumi transati. I conduttori del settore stanno già cercando di rinegoziare i contratti vicini alla data di scadenza, con riduzioni dei canoni tra il 10 e il 20%. L’attività limitata che ha caratterizzato il terzo trimestre di quest’anno ha lasciato il tasso di sfitto (6,2%) pressoché stabile rispetto al secondo trimestre, ma la prospettiva rispetto al dato di fine anno è negativa a seguito di rilasci attesi e della contrazione dell’assorbimento. Anche dal report Rome Office di Cbre arriva la conferma dell’elevata tendenza alle rinegoziazioni che, in alcuni casi, si traducono in riduzioni intorno al 20% nel canone complessivo pagato. Nomisma segnala che nel primo semestre di quest’anno i prezzi medi di compravendita di uffici nelle 13 grandi città italiane sono diminuiti del 2,1%. «A Bologna — spiega Luca Dondi, responsabile settore immobiliare di Nomisma — cresce l’offerta di spazi ad uso ufficio nonostante la domanda sia sempre più rarefatta e le previsioni per il secondo semestre di quest’anno siano all’insegna di un calo delle quantità scambiate ». A Firenze, l’indebolimento della domanda di immobili direzionali rappresenta la determinante fondamentale della riduzione delle transazioni. La congiuntura attuale non incoraggia gli operatori genovesi del settore: nella seconda parte del 2012 è previsto un raffreddamento generalizzato di prezzi, canoni e numero di contratti stipulati. Segnali negativi dai mercati direzionali di Padova, Napoli e Palermo. Sostanzialmente stabili i mercati degli uffici di Torino e Venezia. Il primo trimestre di quest’anno ha evidenziato un’altra caduta degli scambi.

LENR - Energia gratis a casa tua!

Il titolo è forse sensazionalistico, e sicuramente eccessivo ma, vi invito a fare un piccolo sforzo immaginifico...

Immaginate un appartamento riscaldato da uno strumento il cui cuore è grande all'incirca come una arancia.
Immaginate che l'apparecchio finale sia grande all'incirca come una normale caldaia a condensazione.
Immaginate che questo apparecchio produca (con le dovute proporzioni) una energia termica equiparabile a quella che produrrebbe un impianto nucleare della stessa portata.
Immaginate però che questo stesso impianto non abbia il problema del surriscaldamento/raffreddamento del nucleo, non abbia i problemi delle radiazioni, non abbia il problema dello smaltimento delle scorie...
Cercate quindi di immaginare, a casa vostra di avere tutti i vantaggi un piccolo impianto "nucleare domestico" senza tutti i fattori di rischio a cui siamo oggi abituati a pensare.

Avremmo produzione di acqua calda per uso domestico e per il riscaldamento.
Se si riuscisse a raggiungere temperature sufficientemente alte, con delle cucine progettate ad hoc potremmo sfruttare il calore per cucinare; il vapore per stirare e lavare e igienizzare il nostro appartamento... tutto questo gratis!

Tutto questo senza considerare che l'energia termica non sfruttata, con tutte le dovute perdite del caso, potrebbe essere trasformata in energia elettrica (mediante l'uso di turbine, piuttosto che motori a vapore, o motori stirling ecc.) ed immessa nella rete...

Immaginate poi la stessa tecnologia applicata alle automobili, e immaginate infine che apparecchi molto più grandi, utilizzanti la stessa tecnologia, producano energia elettrica.

Ci troveremmo all'improvviso ad essere liberi dal petrolio, dalle lobby dell'oro nero.
Liberi dal gas, liberi dalla costante minaccia nucleare, liberi dal gas serra, dal protocollo di Kyoto...
Avendo energia a costo zero vedremmo istantaneamente un crollo nel costo dei trasporti, e di conseguenza calerebbero anche i costi di beni di consumo...

Sarà che stamattina mi sento un po' John Lennon, ma mi viene voglia di cantare: "You, you may say. I'm a dreamer, but I'm not the only one. I hope some day you'll join us. And the world will be as one."

Bene, caro lettore ho una notizia per te:
"QUANTO HO SCRITTO E' POSSIBILE ED E' SEMPRE PIU' VICINO A REALIZZARSI"

LENR - LOW ENERGY NUCLEAR REACTIONS

Vi riporto in breve una notizia di un paio di giorni fà passata un po' sotto silenzio:

(fonte: www.greenstyle.it)Fusione fredda: conferme dagli USA su cella di Celani

Quando si parla di fusione fredda molti pensano esclusivamente all’E-Cat di Andrea Rossi, ma è noto come molti altri progetti stiano provando a creare un reattore capace di generare energia dalle reazioni nucleari a bassa energia, definite tecnicamente LENR. Tra questi tentativi, uno tra i più accreditati è quello del professor Francesco Celani.Questi ha da poco dichiarato di aver finalmente realizzato una cella perfettamente funzionante. In altre parole il cuore di un E-Cat alternativo sarebbe già pronto. Nulla di nuovo penseranno molti, di sedicenti celle ne esistono già tante: bisognerebbe però avere la prova che esse funzionino davvero, visto che l’attuale contraddizione fra l’ipotesi della possibilità delle suddette reazioni e la scienza nota.
La novità è che da ieri circola la voce di una replica riuscita dell’esperimento di Celani. A livello accademico è proprio la possibilità di ripetere i test e confermarne o meno il funzionamento in laboratori diversi a fornire prove empiriche convincenti. Proprio il disinteresse di Rossi per tali pratiche ha portato molti scettici a dubitare della sua buona fede. Il fatto che ci sia una cella Celani che pare funzionare negli USA sarebbe da considerarsi come un passo avanti decisivo. Il condizionale è però d’obbligo, dato che il ricercatore che ha dato la notizia non è che Bob Greenyer delMartin Fleischmann Memorial Project, ovvero un membro di un progetto evidentemente pro-LENR (Fleischmann è stato uno dei pionieri di tali ricerche eretiche). Insomma, difficilmente, nel valutare l’accaduto, la comunità scientifica non terrà conto di un certo conflitto d’interesse.

L’auspicio, però, è che tale cella sia liberalmente visionabile e che anche altri ricercatori, magari membri di istituti universitari accreditati, si assumano l’onere di effettuare le loro contro-prove. 

Per eventuali approfondimenti vi invito a cercare su Google "Francesco Celani" 

Nel frattempo noi, alla MtImmobiliare continuiamo a sognare un mondo in cui l'energia è libera!

In calo anche i canoni di locazione

E' di ieri pomeriggio il resoconto del centro studi nomisma in collaborazione con la società SoloAffitti , la società di Silvia Spronelli , (da non confondersi con MtSoloAffitti n.d.r.) in cui si rendono noti i dati relativi al 2012 in merito alle locazioni.
I prezzi hanno subito una flessione di circa il 6% su tutto il territorio italiano, contando picchi nelle aree metropolitane per 12% circa (Napoli e Roma).


Tralasciando le informazioni relative ai numeri di questa flessione (per coloro interessati potete trovarli in questo articolo di idealista.it) volevo soffermarmi su un fattore secondo me interessante.

Solitamente al calo delle compravendite corrisponde un lieve aumento dei canoni di locazione (non che sia una condicio sine qua non ma è un fenomeno frequente), questa volta stiamo assistendo invece ad un fenomeno preoccupante.


Calano anche se lievemente i prezzi delle case
E cala di conseguenza anche il valore commerciale degli immobili; qualche costruttore avrebbe qualcosa da eccepire sul concetto di "lievemente", ma se paragoniamo la nostra situazione a quella di altre nazioni europee, ad oggi possiamo ancora ritenerci fortunati.

Calano anche se lievemente i canoni di locazione

E su questo punto conosco in particolare un architetto, professore di estimo, con la fissa della valutazione analitica per capitalizzazione dell'immobile che dichiarerebbe tutto bello soddisfatto e tronfio che è un fenomeno naturale, cosa che invece NON E'.




Aumentano i poveri:

L'aumento della poverta' in Italia e' "un grande problema da non sottovalutare". Lo ha affermato il ministro dello Sviluppo economico Corrado Passera nel corso della presentazione del 'Piano di distribuzione degli alimenti agli indigenti 2012' presso il ministero delle Politiche agricole. (fonte: AGI)

 Aumentano gli scioperi:
Ricordo lo sciopero internazionale di ieri al grido di "Toma la huelga", potete trovare l'articolo sul nostro blog (Sciopero internazionale... un macello!)

Sembra inoltre che a livello politico si stia dando enorme credito a chi in realtà dovrebbe fare solo satira...

Noi italiani stiamo imboccando una strada pericolosa...