La crisi affossa il terziario

La crisi affossa il terziario, si salva la qualità

Come ormai da tempo sappiamo, ed era inevitabile che fosse, il mercato immobiliare vive un momento di gravissima crisi, e la situazione economica negativa non può che riflettersi pesantemente anche sul mercato immobiliare terziario.
Tanto per portare alla vostra attenzione i dati (a dir poco allarmanti) della situazione:
Rispetto al 2010, nel 2011 il numero delle compravendite degli immobili ad uso ufficio ha registrato un calo di oltre il 5%.
Nel primo trimestre del 2012 il mercato ha subito una gravissima flessione degli scambi di quasi il 20% che si è poi accentuata nel secondo trimestre con una contrazione delle compravendite del -32,7%.

Traducendo il dato percentuale in numeri assoluti:
Poniamo il caso di 100 uffici venduti nel 2010, si sono ridotti a 94 nel 2011; per essere solo 61 quelli compravenduti nel 2012 (proiezione del dato del secondo trimestre applicato a fine anno).
Stiamo vedendo rispetto al 2010 un calo di quasi il 40%.
E ricordo al lettore che nel 2010 il mercato viveva già una crisi gravissima!



Per i contratti di locazione, invece, vediamo che la flessione è molto più contenuta. Almeno per quanto riguarda il valore numerico di contratti stipulati. Infatti vi rimando alla lettura di questo articolo in cui abbiamo affrontato il tema della diminuzione dei canoni di locazione (uso abitativo)

A tal proposito Mario Breglia, presidente dell'istituto di studi e ricerche Scenari Immobiliari, afferma:

"La crisi economica sta determinando un profondo cambiamento nel mercato degli uffici: le aziende si spostano verso immobili di nuova realizzazione o di adeguata ristrutturazione, cercando di ottimizzare spazi e consumi". 

Poi ovviamente ci sono quelli che sostengono la tesi del "poco ma buono"; e sostanzialmente affermano che la domanda terziaria è prevalentemente orientava verso gli immobili di classe A, ben posizionati, ristrutturati e già cablati.
Questi i dati reali, poi sarà forse che il mercato di Caserta è particolare, ma la mia personalissima esperienza è ben diversa.
Colui che vuole investire in un immobile a destinazione d'uso terziaria in linea di massima preferisce acquistare un immobile nuovo, possibilmente non ancora ultimato, bensì in uno stato di grezzo avanzato in modo da poter personalizzare le rifiniture interne. La classificazione energetica (per quei pochi che sanno cos'è) ha un valore molto relativo.

Ora sappiamo che paragonare realtà distanti come Caserta e Milano è concettualmente errato; ma volevo proporvi il sunto di un focus a cura di Jones L. Lasalle sull'andamento del mercato immobiliare della piazza di Milano che sostanzialmente conferma il dato relativo alla domanda di locazione che attualmente si concentra ancora su una tendenza al consolidamento per i conduttori internazionali, in posizioni centrali (almeno per quelle attività che ospitano operazioni di front-office).

Tuttavia, le politiche di rigore adottate dalle aziende, e di conseguenza la spinta a ridurre i costi ha portato i conduttori verso immobili di qualità inferiore, in quanto questa scelta comporta come diretta conseguenza una riduzione dei canoni corrisposti.

La prevalenza di transazioni a livelli medio/bassi sembra suggerire che le attuali condizioni di mercato non stiano influenzando solo i volumi ma anche le condizioni delle locazioni.

Pare vi sia la tendenza delle società alla rinegoziazione degli attuali canoni di locazione, da parte dei locatori avviene spesso dopo un periodo più o meno lungo di sofferenza del conduttore; da parte di quest'ultimo ovviamente il fine è quello di realizzare un risparmio immediato che spesso può significare la sopravvivenza dell'azienda stessa, mentre altre volte si traduce semplicemente in un risparmio atto ad evitare tutte le spese e le problematiche relative ad un cambio di sede.

Di seguito un estratto di un articolo tratto da Repubblica.it

Il persistente difficile contesto economico ha incentivato la discesa dei canoni di locazione. Il canone prime di Milano è diminuito a 510 Euro/mq/anno. L’aumento del volume di sfitto sta mettendo pressione sui locatori che, pur di non ritrovarsi con i loro immobili sfitti, accettano di ridurre i canoni richiesti. Nel terzo trimestre di quest’anno i canoni nel centro sono diminuiti del 6% e del 16% rispetto al livello di un anno fa. Questa tendenza si osserva anche nel semicentro con una diminuzione meno marcata (-10%). Cbre segnala che a Milano il vacancy rate (lo sfitto) nel terzo trimestre di quest’anno è aumentato leggermente collocandosi sul livello dell’11,1%. Il report di Jones Lang Lasalle evidenzia che gli effetti del nuovo approccio di austerità adottato dal settore pubblico stanno iniziando ad essere avverti nel mercato di Roma degli uffici al di là dei volumi transati. I conduttori del settore stanno già cercando di rinegoziare i contratti vicini alla data di scadenza, con riduzioni dei canoni tra il 10 e il 20%. L’attività limitata che ha caratterizzato il terzo trimestre di quest’anno ha lasciato il tasso di sfitto (6,2%) pressoché stabile rispetto al secondo trimestre, ma la prospettiva rispetto al dato di fine anno è negativa a seguito di rilasci attesi e della contrazione dell’assorbimento. Anche dal report Rome Office di Cbre arriva la conferma dell’elevata tendenza alle rinegoziazioni che, in alcuni casi, si traducono in riduzioni intorno al 20% nel canone complessivo pagato. Nomisma segnala che nel primo semestre di quest’anno i prezzi medi di compravendita di uffici nelle 13 grandi città italiane sono diminuiti del 2,1%. «A Bologna — spiega Luca Dondi, responsabile settore immobiliare di Nomisma — cresce l’offerta di spazi ad uso ufficio nonostante la domanda sia sempre più rarefatta e le previsioni per il secondo semestre di quest’anno siano all’insegna di un calo delle quantità scambiate ». A Firenze, l’indebolimento della domanda di immobili direzionali rappresenta la determinante fondamentale della riduzione delle transazioni. La congiuntura attuale non incoraggia gli operatori genovesi del settore: nella seconda parte del 2012 è previsto un raffreddamento generalizzato di prezzi, canoni e numero di contratti stipulati. Segnali negativi dai mercati direzionali di Padova, Napoli e Palermo. Sostanzialmente stabili i mercati degli uffici di Torino e Venezia. Il primo trimestre di quest’anno ha evidenziato un’altra caduta degli scambi.

In calo anche i canoni di locazione

E' di ieri pomeriggio il resoconto del centro studi nomisma in collaborazione con la società SoloAffitti , la società di Silvia Spronelli , (da non confondersi con MtSoloAffitti n.d.r.) in cui si rendono noti i dati relativi al 2012 in merito alle locazioni.
I prezzi hanno subito una flessione di circa il 6% su tutto il territorio italiano, contando picchi nelle aree metropolitane per 12% circa (Napoli e Roma).


Tralasciando le informazioni relative ai numeri di questa flessione (per coloro interessati potete trovarli in questo articolo di idealista.it) volevo soffermarmi su un fattore secondo me interessante.

Solitamente al calo delle compravendite corrisponde un lieve aumento dei canoni di locazione (non che sia una condicio sine qua non ma è un fenomeno frequente), questa volta stiamo assistendo invece ad un fenomeno preoccupante.


Calano anche se lievemente i prezzi delle case
E cala di conseguenza anche il valore commerciale degli immobili; qualche costruttore avrebbe qualcosa da eccepire sul concetto di "lievemente", ma se paragoniamo la nostra situazione a quella di altre nazioni europee, ad oggi possiamo ancora ritenerci fortunati.

Calano anche se lievemente i canoni di locazione

E su questo punto conosco in particolare un architetto, professore di estimo, con la fissa della valutazione analitica per capitalizzazione dell'immobile che dichiarerebbe tutto bello soddisfatto e tronfio che è un fenomeno naturale, cosa che invece NON E'.




Aumentano i poveri:

L'aumento della poverta' in Italia e' "un grande problema da non sottovalutare". Lo ha affermato il ministro dello Sviluppo economico Corrado Passera nel corso della presentazione del 'Piano di distribuzione degli alimenti agli indigenti 2012' presso il ministero delle Politiche agricole. (fonte: AGI)

 Aumentano gli scioperi:
Ricordo lo sciopero internazionale di ieri al grido di "Toma la huelga", potete trovare l'articolo sul nostro blog (Sciopero internazionale... un macello!)

Sembra inoltre che a livello politico si stia dando enorme credito a chi in realtà dovrebbe fare solo satira...

Noi italiani stiamo imboccando una strada pericolosa...

Siamo passati dal mutuo fortunato al mutuo impossibile

dal blog de "ilsole24ore" arriva uno spunto di discussione interessante!

Finalmente qualcuno ha avuto il coraggio di dirlo, in barba alla crisi e ai mercati, in Italia c'è un esercito di oltre due milioni di mutuatari bravi e fortunati. 

Parliamo di coloro che quando i media "denunciavano" l'aumento dell'euribor, e di conseguenza delle rate del mutuo e quindi insorgeva la difficoltà delle famiglie a pagare le stesse, hanno avuto il CORAGGIO di scegliere il tasso variabile al momento giusto (quando molti ripiegavano su fissi molto più cari) e fortunati nel beneficiare della spettacolare caduta degli indici Euribor (a cui è agganciato oltre il 98% dei mutui variabili stipulati in Italia).

Questa generazione di mutuatari fortunati sta rimborsando oggi un mutuo a tasso variabile a tassi straordinariamente vantaggiosi tenendo conto che l'Euribor a 1 mese viaggia oggi intorno allo 0,1% e che la versione a 3 mesi è allo 0,19%. Se a questa percentuale aggiungiamo uno spread medio dell'1,3-1,5% (quale era quello proposto dalle banche in tempi pre-crisi) il calcolo è fatto. 

Se consideriamo che alcune banche in forza di convenzioni stipulate con associazioni di categoria degli agenti immobiliari (Es. FIAIP) applicavano spread anche dello 0,8% o 0,9%, ci troviamo in un momento in cui in Italia (ed MT Immobiliare puo testimoniare questa realtà anche a Caserta ) vi sono in essere mutui il cui "tasso finito" è inferiore all'1%.

Non dobbiamo dimenticare inoltre che oltre alle associazioni di categoria a mezzo delle convenzioni bancarie vi sono state (tra il 2004 e il 2007) molte banche estere (Inghilterra, Spagna, etc.) operanti in Italia che offrivano mutui estremamente competitivi - in linea per l'appunto con quelli di Spagna, Portogallo e altri Paesi europei - con spread inferiori all'1%.

E dire che a fine 2008 l'Euribor toccava il picco storico oltre il 5%. In quel periodo il miglior variabile si attestava intorno al 5,3% mentre il miglior fisso intorno al 5,5%. E dire che in quel periodo l'80% dei nuovi mutuatari sceglieva il mutuo a tasso fisso (temendo che gli Euribor potessero salire ancora di molto). 

E QUESTA SCELTA LA DOBBIAMO IN GRAN PARTE AL BOMBARBAMENTO MEDIATICO DI QUEGLI ANNI !!!

Molto più bravi son stati coloro (quel 20% a fine 2008) che invece hanno scelto il variabile anche durante le fasi schizofreniche degli indici Euribor. Perché adesso, come visto, quegli Euribor sono crollati (complice la crisi e le aspettative di ulteriori tagli dei tassi da parte della Banca centrale europea) avvicinandosi a quota 0. Le rate dei mutuatari bravi e fortunati sono crollate mentre quelle di chi ha puntato sul fisso nel momento peggiore degli 'Euribor sono invece rimaste le stesse. Ogni mese almeno 200-300 in più nell'esempio di un mutuo a 20 anni di 150mila euro.

Nel 2009 e nel 2010 gli Euribor si sono normalizzati fino ad eccedere al ribasso nel 2012. In questi anni la maggior parte dei mutuatari ha scelto il tasso variabile. E qui entra in ballo anche un pizzico di fortuna. Perché chi è riuscito a ottenere il mutuo prima del settembre 2011 ha potuto beneficiare di spread normali (fino all'1,5%). Dopodiché gli spread si sono impennati e le condizioni di accesso al credito sono peggiorate (a banche che non erogano più mutui si sono unite banche che offrono prestiti solo fino al 60% del valore dell'immobile a banche che chiedono fideiussioni anche a chi ha un contratto a tempo indeterminato).

I mutuatari fortunati si chiedono però se oggi sia il caso di passare al fisso, qualora la propria banca proponga tassi di rinegoziazione molto aggressivi. Il dubbio resta e la convenienza va valutata. Ma va ponderata anche per almeno due fattori: 1) è vero che Euribor così bassi non possono che salire nei prossimi anni ma i future che ne anticipano la tendenza a cinque anni indicano che nei prossimi tre anni saliranno meno di un punto percentuale e che potrebbero salire di 1,5-2 punti percentuali nel giro di cinque anni; 2) i tassi Bce e gli Euribor (che sono in qualche modo collegati) tendono a restare bassi in periodi di crisi. Crisi che sembra essere lontana da un recupero (la stessa Merkel ha detto che durerà ancora cinque anni).

Alla generazione di mutuatari bravi e fortunati sta subentrando, quindi, una nuova generazione, quella del mutuo impossibile.

In ogni caso, essendo il mutuo un contratto finanziario poliennale, deve essere trattato come un qualsiasi investimento e quindi analizzato e potenzialmente rivisto nel corso del tempo. Per questo motivo, sia i mutuatari bravi e fortunati che hanno puntato sul variabile prima dello scoppio della crisi che quelli sfortunati che oggi si trovano alle prese con il mutuo impossibile hanno il dovere di informarsi a dovere prima di stipulare il contratto per non commettere errori da pagare per 20-30 anni. Conoscenze che possono valere anche un risparmio superiore a 40mila euro per un mutuo di 150mila euro a 20 anni. Come molti, fra gli oltre due milioni di mutuatari fortunati, possono oggi testimoniare.

Per una consulenza professionale per il tuo mutuo rivolgiti con fiducia a MT Immobiliare a Caserta .

Il mercato Immobiliare e l' IMU

La notizia ci arriva da liberoquotidiano, pare che non vi sia necessità di aspettare la riforma degli estimi, che è già di per sè una preoccupazione non indifferente per tutti i proprietari di casa; ma a dare un aiuto al totale collasso del  mercato immobiliare italiano ci ha già pensato l’Imu.

Nel 3° trimestre 2012, secondo i dati diffusi da Bankitalia che abbiamo precedentemente trattato in un altro articolo, proseguono le difficoltà degli italiani.
Nel Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia, Vai Nazionale ha detto: "continuano a prevalere in larga misura indicazioni di flessione delle quotazioni di mercato, mentre si indeboliscono i flussi di nuovi incarichi a vendere".

Anche le aspettative a breve termine degli agenti immobiliari rimangono decisamente orientate al pessimismo.
MT Immobiliare tutti i giorni si scontra con questa dura realtà del mercato immobiliare italiano, nella fattispecie nel Casertano.

Stiamo assistendo ad una sorta di uragano che sta tristemente sconvolgendo anche il mercato delle locazioni.
Secondo Confedilizia molti proprietari di case da locare, trovandosi a dover far fronte a spese ingenti dati dall'ordinaria e straordinaria manutenzione del proprio immobile, a cui vanno a sommarsi i costi di questa dannatissima Imu, potrebbero vedersi costretti a ritoccare al rialzo i canoni di locazione, e se vi si trova nell'impossibilità di farlo l'unica alternativa sarà quella di sfrattare i propri inquilini.

Per le case in locazione, infatti, si prevedono, con il conguaglio previsto nella seconda rata dell’imposta, aumenti fino al 207 per cento  rispetto alla vecchia Ici per i contratti liberi!
Si parla di aumenti addirittura fino al 2000 per cento per quelli calmierati!

I Comuni avevano la facoltà di aumentare l’aliquota rispetto a quella base del 7,6 per mille, e molti l’hanno fatto. 13 comuni su 20 hanno applicato l’aliquota massima, cioè il 10,6 per mille." questo ha spiegato ieri Sforza-Fogliani.

il Presidente di Confedilizia dice inoltre che la legge prevede la possibilità di ridurre l’aliquota per determinate tipologie di immobili, come quelli affittati, ma non di aumentarla. Deve considerarsi quindi incoerente qualsiasi ipotesi di penalizzazione degli immobili di cui la legge prevede espressamente soltanto facoltà di riduzione.

Ma la verità, ha detto il presidente dell’Associazione, «è che ormai le case sono considerate un cappio al collo: e chi può vende, anche perché magari s’è già mangiato i risparmi per pagare le tasse. O magari deciderà di alzare l’affitto, così si libererà dell’inquilino e avrà la casa vuota da mettere sul mercato».

Nel frattempo vi è una categoria, quella degli agenti immobiliari, che conta diverse decine di migliaia di operatori su tutto il territorio nazionale, che soffre, lotta, combatte per tenersi in piedi, quotidianamente...