Siamo passati dal mutuo fortunato al mutuo impossibile

dal blog de "ilsole24ore" arriva uno spunto di discussione interessante!

Finalmente qualcuno ha avuto il coraggio di dirlo, in barba alla crisi e ai mercati, in Italia c'è un esercito di oltre due milioni di mutuatari bravi e fortunati. 

Parliamo di coloro che quando i media "denunciavano" l'aumento dell'euribor, e di conseguenza delle rate del mutuo e quindi insorgeva la difficoltà delle famiglie a pagare le stesse, hanno avuto il CORAGGIO di scegliere il tasso variabile al momento giusto (quando molti ripiegavano su fissi molto più cari) e fortunati nel beneficiare della spettacolare caduta degli indici Euribor (a cui è agganciato oltre il 98% dei mutui variabili stipulati in Italia).

Questa generazione di mutuatari fortunati sta rimborsando oggi un mutuo a tasso variabile a tassi straordinariamente vantaggiosi tenendo conto che l'Euribor a 1 mese viaggia oggi intorno allo 0,1% e che la versione a 3 mesi è allo 0,19%. Se a questa percentuale aggiungiamo uno spread medio dell'1,3-1,5% (quale era quello proposto dalle banche in tempi pre-crisi) il calcolo è fatto. 

Se consideriamo che alcune banche in forza di convenzioni stipulate con associazioni di categoria degli agenti immobiliari (Es. FIAIP) applicavano spread anche dello 0,8% o 0,9%, ci troviamo in un momento in cui in Italia (ed MT Immobiliare puo testimoniare questa realtà anche a Caserta ) vi sono in essere mutui il cui "tasso finito" è inferiore all'1%.

Non dobbiamo dimenticare inoltre che oltre alle associazioni di categoria a mezzo delle convenzioni bancarie vi sono state (tra il 2004 e il 2007) molte banche estere (Inghilterra, Spagna, etc.) operanti in Italia che offrivano mutui estremamente competitivi - in linea per l'appunto con quelli di Spagna, Portogallo e altri Paesi europei - con spread inferiori all'1%.

E dire che a fine 2008 l'Euribor toccava il picco storico oltre il 5%. In quel periodo il miglior variabile si attestava intorno al 5,3% mentre il miglior fisso intorno al 5,5%. E dire che in quel periodo l'80% dei nuovi mutuatari sceglieva il mutuo a tasso fisso (temendo che gli Euribor potessero salire ancora di molto). 

E QUESTA SCELTA LA DOBBIAMO IN GRAN PARTE AL BOMBARBAMENTO MEDIATICO DI QUEGLI ANNI !!!

Molto più bravi son stati coloro (quel 20% a fine 2008) che invece hanno scelto il variabile anche durante le fasi schizofreniche degli indici Euribor. Perché adesso, come visto, quegli Euribor sono crollati (complice la crisi e le aspettative di ulteriori tagli dei tassi da parte della Banca centrale europea) avvicinandosi a quota 0. Le rate dei mutuatari bravi e fortunati sono crollate mentre quelle di chi ha puntato sul fisso nel momento peggiore degli 'Euribor sono invece rimaste le stesse. Ogni mese almeno 200-300 in più nell'esempio di un mutuo a 20 anni di 150mila euro.

Nel 2009 e nel 2010 gli Euribor si sono normalizzati fino ad eccedere al ribasso nel 2012. In questi anni la maggior parte dei mutuatari ha scelto il tasso variabile. E qui entra in ballo anche un pizzico di fortuna. Perché chi è riuscito a ottenere il mutuo prima del settembre 2011 ha potuto beneficiare di spread normali (fino all'1,5%). Dopodiché gli spread si sono impennati e le condizioni di accesso al credito sono peggiorate (a banche che non erogano più mutui si sono unite banche che offrono prestiti solo fino al 60% del valore dell'immobile a banche che chiedono fideiussioni anche a chi ha un contratto a tempo indeterminato).

I mutuatari fortunati si chiedono però se oggi sia il caso di passare al fisso, qualora la propria banca proponga tassi di rinegoziazione molto aggressivi. Il dubbio resta e la convenienza va valutata. Ma va ponderata anche per almeno due fattori: 1) è vero che Euribor così bassi non possono che salire nei prossimi anni ma i future che ne anticipano la tendenza a cinque anni indicano che nei prossimi tre anni saliranno meno di un punto percentuale e che potrebbero salire di 1,5-2 punti percentuali nel giro di cinque anni; 2) i tassi Bce e gli Euribor (che sono in qualche modo collegati) tendono a restare bassi in periodi di crisi. Crisi che sembra essere lontana da un recupero (la stessa Merkel ha detto che durerà ancora cinque anni).

Alla generazione di mutuatari bravi e fortunati sta subentrando, quindi, una nuova generazione, quella del mutuo impossibile.

In ogni caso, essendo il mutuo un contratto finanziario poliennale, deve essere trattato come un qualsiasi investimento e quindi analizzato e potenzialmente rivisto nel corso del tempo. Per questo motivo, sia i mutuatari bravi e fortunati che hanno puntato sul variabile prima dello scoppio della crisi che quelli sfortunati che oggi si trovano alle prese con il mutuo impossibile hanno il dovere di informarsi a dovere prima di stipulare il contratto per non commettere errori da pagare per 20-30 anni. Conoscenze che possono valere anche un risparmio superiore a 40mila euro per un mutuo di 150mila euro a 20 anni. Come molti, fra gli oltre due milioni di mutuatari fortunati, possono oggi testimoniare.

Per una consulenza professionale per il tuo mutuo rivolgiti con fiducia a MT Immobiliare a Caserta .