La crisi affossa il terziario

La crisi affossa il terziario, si salva la qualità

Come ormai da tempo sappiamo, ed era inevitabile che fosse, il mercato immobiliare vive un momento di gravissima crisi, e la situazione economica negativa non può che riflettersi pesantemente anche sul mercato immobiliare terziario.
Tanto per portare alla vostra attenzione i dati (a dir poco allarmanti) della situazione:
Rispetto al 2010, nel 2011 il numero delle compravendite degli immobili ad uso ufficio ha registrato un calo di oltre il 5%.
Nel primo trimestre del 2012 il mercato ha subito una gravissima flessione degli scambi di quasi il 20% che si è poi accentuata nel secondo trimestre con una contrazione delle compravendite del -32,7%.

Traducendo il dato percentuale in numeri assoluti:
Poniamo il caso di 100 uffici venduti nel 2010, si sono ridotti a 94 nel 2011; per essere solo 61 quelli compravenduti nel 2012 (proiezione del dato del secondo trimestre applicato a fine anno).
Stiamo vedendo rispetto al 2010 un calo di quasi il 40%.
E ricordo al lettore che nel 2010 il mercato viveva già una crisi gravissima!



Per i contratti di locazione, invece, vediamo che la flessione è molto più contenuta. Almeno per quanto riguarda il valore numerico di contratti stipulati. Infatti vi rimando alla lettura di questo articolo in cui abbiamo affrontato il tema della diminuzione dei canoni di locazione (uso abitativo)

A tal proposito Mario Breglia, presidente dell'istituto di studi e ricerche Scenari Immobiliari, afferma:

"La crisi economica sta determinando un profondo cambiamento nel mercato degli uffici: le aziende si spostano verso immobili di nuova realizzazione o di adeguata ristrutturazione, cercando di ottimizzare spazi e consumi". 

Poi ovviamente ci sono quelli che sostengono la tesi del "poco ma buono"; e sostanzialmente affermano che la domanda terziaria è prevalentemente orientava verso gli immobili di classe A, ben posizionati, ristrutturati e già cablati.
Questi i dati reali, poi sarà forse che il mercato di Caserta è particolare, ma la mia personalissima esperienza è ben diversa.
Colui che vuole investire in un immobile a destinazione d'uso terziaria in linea di massima preferisce acquistare un immobile nuovo, possibilmente non ancora ultimato, bensì in uno stato di grezzo avanzato in modo da poter personalizzare le rifiniture interne. La classificazione energetica (per quei pochi che sanno cos'è) ha un valore molto relativo.

Ora sappiamo che paragonare realtà distanti come Caserta e Milano è concettualmente errato; ma volevo proporvi il sunto di un focus a cura di Jones L. Lasalle sull'andamento del mercato immobiliare della piazza di Milano che sostanzialmente conferma il dato relativo alla domanda di locazione che attualmente si concentra ancora su una tendenza al consolidamento per i conduttori internazionali, in posizioni centrali (almeno per quelle attività che ospitano operazioni di front-office).

Tuttavia, le politiche di rigore adottate dalle aziende, e di conseguenza la spinta a ridurre i costi ha portato i conduttori verso immobili di qualità inferiore, in quanto questa scelta comporta come diretta conseguenza una riduzione dei canoni corrisposti.

La prevalenza di transazioni a livelli medio/bassi sembra suggerire che le attuali condizioni di mercato non stiano influenzando solo i volumi ma anche le condizioni delle locazioni.

Pare vi sia la tendenza delle società alla rinegoziazione degli attuali canoni di locazione, da parte dei locatori avviene spesso dopo un periodo più o meno lungo di sofferenza del conduttore; da parte di quest'ultimo ovviamente il fine è quello di realizzare un risparmio immediato che spesso può significare la sopravvivenza dell'azienda stessa, mentre altre volte si traduce semplicemente in un risparmio atto ad evitare tutte le spese e le problematiche relative ad un cambio di sede.

Di seguito un estratto di un articolo tratto da Repubblica.it

Il persistente difficile contesto economico ha incentivato la discesa dei canoni di locazione. Il canone prime di Milano è diminuito a 510 Euro/mq/anno. L’aumento del volume di sfitto sta mettendo pressione sui locatori che, pur di non ritrovarsi con i loro immobili sfitti, accettano di ridurre i canoni richiesti. Nel terzo trimestre di quest’anno i canoni nel centro sono diminuiti del 6% e del 16% rispetto al livello di un anno fa. Questa tendenza si osserva anche nel semicentro con una diminuzione meno marcata (-10%). Cbre segnala che a Milano il vacancy rate (lo sfitto) nel terzo trimestre di quest’anno è aumentato leggermente collocandosi sul livello dell’11,1%. Il report di Jones Lang Lasalle evidenzia che gli effetti del nuovo approccio di austerità adottato dal settore pubblico stanno iniziando ad essere avverti nel mercato di Roma degli uffici al di là dei volumi transati. I conduttori del settore stanno già cercando di rinegoziare i contratti vicini alla data di scadenza, con riduzioni dei canoni tra il 10 e il 20%. L’attività limitata che ha caratterizzato il terzo trimestre di quest’anno ha lasciato il tasso di sfitto (6,2%) pressoché stabile rispetto al secondo trimestre, ma la prospettiva rispetto al dato di fine anno è negativa a seguito di rilasci attesi e della contrazione dell’assorbimento. Anche dal report Rome Office di Cbre arriva la conferma dell’elevata tendenza alle rinegoziazioni che, in alcuni casi, si traducono in riduzioni intorno al 20% nel canone complessivo pagato. Nomisma segnala che nel primo semestre di quest’anno i prezzi medi di compravendita di uffici nelle 13 grandi città italiane sono diminuiti del 2,1%. «A Bologna — spiega Luca Dondi, responsabile settore immobiliare di Nomisma — cresce l’offerta di spazi ad uso ufficio nonostante la domanda sia sempre più rarefatta e le previsioni per il secondo semestre di quest’anno siano all’insegna di un calo delle quantità scambiate ». A Firenze, l’indebolimento della domanda di immobili direzionali rappresenta la determinante fondamentale della riduzione delle transazioni. La congiuntura attuale non incoraggia gli operatori genovesi del settore: nella seconda parte del 2012 è previsto un raffreddamento generalizzato di prezzi, canoni e numero di contratti stipulati. Segnali negativi dai mercati direzionali di Padova, Napoli e Palermo. Sostanzialmente stabili i mercati degli uffici di Torino e Venezia. Il primo trimestre di quest’anno ha evidenziato un’altra caduta degli scambi.